商品房預(yù)售合同效力應(yīng)如何認(rèn)定

法律主觀：

認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力的標(biāo)準(zhǔn)是：已取得預(yù)售許可證簽訂的商品房預(yù)售合同有效，未取得預(yù)售許可證簽訂的商品房預(yù)售合同無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。

法律客觀：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第六條

商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

《商品房銷售管理辦法》

第七條

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

商品房預(yù)售合同效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定

商品房預(yù)售合同效力分以下情況：

1.對(duì)于沒有預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同。

2.對(duì)于未辦理登記備案手續(xù)的商品房預(yù)售合同。

法律依據(jù)：《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條

出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售合同效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定

法律分析：開發(fā)商在起訴前取得房屋預(yù)售許可證所簽署的商品房預(yù)售買賣合同是合法有效的，即使在簽署合同的時(shí)候沒有預(yù)售許可證。但是如果在起訴之時(shí)仍然沒有取得預(yù)售許可證，那么合同將會(huì)被認(rèn)定為無效。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

商品房預(yù)售合同是否有效怎么判斷

1、預(yù)售方主體資格要符合要求

商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱，承購方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實(shí)情況。

由于是預(yù)售，承購方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性

商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房預(yù)售合同效力的確定

法律主觀：

商品房預(yù)售合同 除了要滿足2024年生效的《民法典》第一百四十三條的規(guī)定，同時(shí)出賣人必須取得 商品房預(yù)售許可證 明，否則合同無效。《民法典》第一百四十三條的規(guī)定，具備下列條件的 民事法律行為 有效： （一）行為人具有相應(yīng)的 民事行為能力 ； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。《最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣 合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

法律客觀：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 《商品房銷售管理辦法》第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

預(yù)售合同有法律效力嗎

法律主觀：

商品房預(yù)售合同 一般是 有法律效力 的。但是房地產(chǎn)商沒有取得 商品房預(yù)售許可證 明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零二條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。 《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

商品房預(yù)售合同效力該如何認(rèn)定

法律分析：1.出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2.當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

法律依據(jù)：《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。