當(dāng)心！這些情況下二手房無(wú)法過(guò)戶！

過(guò)戶是購(gòu)房過(guò)程中重要的一步，只有當(dāng)房子過(guò)完戶后，這所房子才真正屬于購(gòu)房者。但在某些時(shí)候購(gòu)房者明明該付的款項(xiàng)已經(jīng)全部付完，卻被告知房子無(wú)法過(guò)戶。

這是為什么呢？下面就來(lái)告訴各位購(gòu)房者，二手房在哪些情況下是不能過(guò)戶的。

情況1：賣家無(wú)法提供房產(chǎn)證

沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買沒(méi)房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒(méi)有保障。

情況2：未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售房產(chǎn)

如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無(wú)效。即使完成了過(guò)戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。

過(guò)戶時(shí)，必須要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來(lái)不了，要對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，盡可能降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。

情況3：被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)

買被查封的房子有可能無(wú)法交易，甚至你支付的房屋首付款會(huì)打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。

原因可能是房?jī)r(jià)大漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但根據(jù)規(guī)定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。

原因很多，買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，房屋被查封期間無(wú)法過(guò)戶。

情況4：未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在房?jī)r(jià)高昂，不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)規(guī)定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，才能辦理過(guò)戶。

所以，購(gòu)買此類房子，買家需要先到銀行辦解押（所謂的“贖樓”）。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。

情況5：產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)

如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過(guò)戶、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。

情況6：正在出租的房屋

我國(guó)法律原則之一的“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣不能對(duì)抗在先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒(méi)到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

就算有產(chǎn)權(quán)證下列情況也會(huì)使房屋無(wú)法過(guò)戶

想要一套房產(chǎn)真正的屬于你，那么就一定得經(jīng)過(guò)過(guò)戶這個(gè)手續(xù)，只要房產(chǎn)過(guò)戶到你名下了，那么該房產(chǎn)才是屬于你的，而在過(guò)戶的過(guò)程中，最關(guān)鍵的一個(gè)材料就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證了，那么，是不是有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就一定能過(guò)戶了呢？很遺憾，并不是的，在以下3種情況，就算房子已經(jīng)拿到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證了，但是仍然不能在房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。

一、抵押房

這種房子其實(shí)很常見(jiàn)的，因?yàn)榇蟛糠秩速I房都是申請(qǐng)房貸的，買來(lái)的房子自然就屬于抵押房。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)大家的房貸還沒(méi)有還清的時(shí)候，買來(lái)的房子其實(shí)是處于抵押狀態(tài)的，抵押是在房管局辦理的，因此就算產(chǎn)權(quán)證在手，房管局也不會(huì)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，也就是過(guò)戶手續(xù)。

當(dāng)然了，除了上面這種抵押房之外，還有一些其它類型的抵押房，比如，一套房產(chǎn)可以做兩次抵押，房子本就有房貸抵押，在房屋還有剩余價(jià)值時(shí)，還可以用房產(chǎn)去金融公司抵押貸款。

二、查封房

這種房子一般都是涉及法律上的問(wèn)題，往往是被法院查封的，如果房屋被查封，也是不能辦理過(guò)戶手續(xù)的。在實(shí)際生活中，房子之所以會(huì)被查封，更多是因?yàn)樯婕暗絺鶆?wù)關(guān)系，被債權(quán)人依法申請(qǐng)查封的，房屋被查封也就被限制交易，在查封未解除前是不能辦理過(guò)戶手續(xù)的。

當(dāng)然了，房子會(huì)被查封，也不僅僅只有涉及到債務(wù)這個(gè)原因，除了銀行或者債權(quán)人申請(qǐng)查封以外，如果房子有違建情況，被房管部門查封，那么同樣是不能辦理過(guò)戶的，需拆除違建并經(jīng)規(guī)劃局審核后才能解除查封。

其實(shí)，現(xiàn)在更多可見(jiàn)的就是因違建而被查封的房子，特別是一些老小區(qū)或者別墅小區(qū)，違建的情況很嚴(yán)重，在物業(yè)和城管警告后都還不整改的就很可能被查封。

三、被限售的房子

最近兩年，各大城市出臺(tái)了很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，限售就是其中的一種。限售指的是在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，房屋是不能出售的，就拿某個(gè)地方來(lái)說(shuō)（比如成者這個(gè)地方），該地方規(guī)定新買的二手房或者新房需要拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后才能交易。

成都這個(gè)規(guī)定一出來(lái)，便意味著，人們現(xiàn)在買套期房，需要等待一兩年才交房，交房后又需要一兩年才辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后需要三年才能出售，這樣算下來(lái)至少需要5年以上的時(shí)間才能出售。

導(dǎo)致房子無(wú)法過(guò)戶的原因是什么

法律分析：導(dǎo)致過(guò)戶失敗的原因有很多，包含但不僅限于以下情況：1.被有關(guān)部門查封的房產(chǎn);2.未解除抵押的房產(chǎn);3.業(yè)主離婚未辦理析產(chǎn)登記的房產(chǎn);4.集體所有土地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn);5.偽造房屋產(chǎn)權(quán)人的委托書(shū)進(jìn)行出售的房屋;6.賣方是無(wú)民事行為能力人(精神病患者、未成年人);7.拖欠相關(guān)稅費(fèi)的房產(chǎn);8.未上市的“央產(chǎn)房”;9.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、集資房;10.業(yè)主死亡，未完成繼承手續(xù)的房產(chǎn);11.房屋擁有共有產(chǎn)權(quán)人，賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn);12.賣方無(wú)法提供房產(chǎn)證。在購(gòu)房中，注意以上問(wèn)題，才能有效避免房子無(wú)法過(guò)戶的情況出現(xiàn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

哪些情形會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶

法律主觀：

會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶的情形有：房屋未依法取得規(guī)劃許可、施工許可的；房屋未按照規(guī)劃許可建造的；房屋不具有合法、有效權(quán)利來(lái)源證明的；房屋申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿記載沖突的；房屋已被依法征收、沒(méi)收的；房屋查封期間申請(qǐng)過(guò)戶登記的等。

法律客觀：

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》

第二十二條

登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：

（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；

（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；

（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。