哪些情況下要進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估？

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一、買(mǎi)房屋時(shí)可能需要房地產(chǎn)估價(jià)

交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。

二、行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。

三、請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)

向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，借款人為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

四、到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià)

五、生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

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什么情況下按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅，有什么依據(jù)？

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

依據(jù)：1.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令〔1993〕第138號(hào))第九條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕第6號(hào))第十四條規(guī)定：《條例》第九條(一)項(xiàng)：所稱(chēng)的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。

《條例》第九條(二)項(xiàng)：所稱(chēng)的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。

《條例》第九條(三)項(xiàng)：所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

什么是房產(chǎn)評(píng)估?哪些情況需進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估?

二手房的報(bào)價(jià)相對(duì)新房更加自住，因此在交易的很多環(huán)節(jié)中多可能出現(xiàn)需要進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的情況。所謂房產(chǎn)評(píng)估就是權(quán)威測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)綜合房屋各方面情況對(duì)其價(jià)值給出相對(duì)合理的估值，在實(shí)際交易中，有哪些情況需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估呢?

什么是房產(chǎn)評(píng)估?哪些情況需進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估?

1、二手房?jī)r(jià)格影響稅費(fèi)額度

對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)的支出更是龐大，所以，社會(huì)上的二手房交易難免會(huì)出現(xiàn)投機(jī)鉆漏洞的現(xiàn)象，將備案價(jià)做低，繳納稅費(fèi)的額度也會(huì)隨之減少。

但是，一旦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為該房產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不符，但是買(mǎi)賣(mài)雙方為了少繳納費(fèi)用又不愿意調(diào)整的時(shí)候，房管部門(mén)就會(huì)強(qiáng)制對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)來(lái)作為二手房交易需要繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

2、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為交易價(jià)不合理

如果買(mǎi)方認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高或者賣(mài)方認(rèn)為買(mǎi)方的出價(jià)過(guò)低的時(shí)候，如果雙方愿意，那么在協(xié)商一致的情況下，就可以共同委托一個(gè)專(zhuān)業(yè)的有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)派出人員對(duì)交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，然后雙方在無(wú)異議的條件下，協(xié)商房屋的實(shí)際交易價(jià)格。

3、房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款

如果你想要向銀行申請(qǐng)抵押貸款，抵押物是自己的房子的話(huà)，同樣需要做房產(chǎn)評(píng)估。

因?yàn)槎址抠J款不同于新房，銀行需要根據(jù)房屋的房齡情況，實(shí)際市值等綜合分析能夠發(fā)放的貸款額度。這就需要房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行市值評(píng)估。

有的人如果需要通過(guò)抵押房產(chǎn)獲得資金來(lái)完成其他的項(xiàng)目的話(huà)，也會(huì)通過(guò)房產(chǎn)評(píng)估來(lái)提前預(yù)知自己所能貸款的多少，作為自己抵押貸款的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

4、房地產(chǎn)糾紛

在房屋交易的過(guò)程中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生交易糾紛或者是賣(mài)方的賣(mài)房行為存在違法，一房多賣(mài)等行為，造成買(mǎi)方和其他方利益受損，需要進(jìn)行賠償?shù)模魏我环蕉伎晌袑?zhuān)業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)引起糾紛的房屋進(jìn)行評(píng)估，為解決糾紛和最終賠償責(zé)任劃分和數(shù)額判定提供依據(jù)。

5、為房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)

保險(xiǎn)業(yè)涉及到各行各業(yè)，對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也有很多人為自己的房子投保，主要是為了預(yù)防因自然災(zāi)害或者是意外事故，比如地震、火災(zāi)等可能對(duì)房屋造成的損失。

為了確認(rèn)房屋的賠償值，需要對(duì)房屋進(jìn)行保險(xiǎn)估價(jià)，主要分為房產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度的評(píng)估。據(jù)此，來(lái)確定具體的賠償措施。

房產(chǎn)在什么情形下需要進(jìn)行評(píng)估？

一、需要做房產(chǎn)評(píng)估的情形

1、二手房?jī)r(jià)格明顯過(guò)低

購(gòu)買(mǎi)二手房需要繳納一定的稅費(fèi)，稅費(fèi)與房產(chǎn)價(jià)格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為房屋價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

2、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要

一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒(méi)有概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

3、申請(qǐng)抵押貸款

抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛

當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

5、辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

二、影響房產(chǎn)評(píng)估的因素

1、房屋所處的位置

房屋所處的位置不同，價(jià)格就會(huì)有所不同，比如距離市中心近的房子，自然就會(huì)比距離市中心遠(yuǎn)的房子要貴。所以，位置是影響房產(chǎn)評(píng)估的重要因素之一。

2、房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施

修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高，由這些因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元不等。

3、房屋的朝向及結(jié)構(gòu)

同一棟樓里同等戶(hù)型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差，同樣地，戶(hù)型安排合理的房屋與同等條件戶(hù)型過(guò)于緊湊的房屋相比，價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。

4、房屋內(nèi)部裝修程度

房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)房屋的評(píng)估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來(lái)說(shuō)，價(jià)格就會(huì)高一些。

（以上回答發(fā)布于2015-11-14，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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什么情況需要房產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

需要房地產(chǎn)評(píng)估的情況：

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠课菟袡?quán)人或土地使用權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與或其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人（國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織）、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、房地產(chǎn)抵押的需要

房地產(chǎn)抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人按照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)，由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出抵押房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來(lái)主要有下列5種：

（1）初次抵押估價(jià)，即將沒(méi)有抵押的房地產(chǎn)抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（2）再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

（3）續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（4）抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估。

（5）抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

三、房地產(chǎn)稅收的需要

中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估。

在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，以說(shuō)服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計(jì)稅依據(jù)。

四、房地產(chǎn)征收和征用的需要

征收和征用相同之處在于，都是為了公共利益需要，都具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都應(yīng)依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收是所有權(quán)的改變，是“強(qiáng)行購(gòu)買(mǎi)”；征用只是使用權(quán)的改變，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，是“強(qiáng)行租用”。

征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。確定上述征收、征用的補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供依據(jù)。例如，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。具體地說(shuō)，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，要?duì)被征收房屋價(jià)值（包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同）進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù)；被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值（包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同）進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)）提供依據(jù)。

在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。

五、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)的需要

人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)即房地產(chǎn)司法拍賣(mài)，既要防止房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣(mài)而使被執(zhí)行人的合法利益受損，又要防止拍賣(mài)保留價(jià)定得過(guò)高而流拍使債權(quán)人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，需要評(píng)估被拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，為人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)提供參考依據(jù)。

六、房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

房地產(chǎn)一般不宜采取實(shí)物分割的方法，原因一是房地產(chǎn)在實(shí)物上或在使用上通常難以分割，二是如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會(huì)嚴(yán)重破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值或明顯降低房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，一般是采取折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的方式，然后對(duì)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款予以分配。

有時(shí)即使可以采取實(shí)物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，分割后往往有面積大小、質(zhì)量好壞等差異，所以還需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。

七、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

房地產(chǎn)損害的情形多樣復(fù)雜，主要有：

（1）使他人房地產(chǎn)受到污染。例如，架設(shè)高壓線(xiàn)、建變電站等使附近房屋受到輻射污染，修建高架橋、鐵路、機(jī)場(chǎng)或經(jīng)常產(chǎn)生振動(dòng)等使周邊房屋受到噪聲污染或振動(dòng)影響，泄漏或排放有害物質(zhì)使房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染等。

（2）新建建筑物影響相鄰房屋的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等?！段餀?quán)法》第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！?/p>

（3）工程施工不慎使鄰近建筑物受損。例如，基礎(chǔ)開(kāi)挖時(shí)造成旁邊房屋門(mén)窗變形、墻體開(kāi)裂、傾斜、倒塌等。

（4）房屋質(zhì)量缺陷給購(gòu)房人造成損失。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)層高、防水、保溫、隔熱、隔聲、室內(nèi)空氣質(zhì)量等未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)或不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，在不退房的情況下，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賠償。

（5）修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。”

（6）對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。例如；錯(cuò)誤查封、異議登記不當(dāng)?shù)仍斐煞康禺a(chǎn)權(quán)利人損害。《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”

（7）未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失。

（8）非法批準(zhǔn)征收、使用土地給當(dāng)事人造成損失?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

（9）其他房地產(chǎn)損害。例如，人為火災(zāi)、爆炸、堆土垮塌等導(dǎo)致他人房屋損毀。租住他人房屋，在房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，導(dǎo)致房屋為“兇宅”，使房屋價(jià)值減損。

上述各種房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（如因房地產(chǎn)損害造成的其他財(cái)產(chǎn)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等），為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

八、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運(yùn)行物體墜落等自然災(zāi)害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值明顯減少的，需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。

九、國(guó)有土地有償使用的需要

國(guó)有土地有償使用包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱(chēng)建設(shè)用地使用權(quán)，過(guò)去稱(chēng)為國(guó)有士地使用權(quán)，簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）出讓、租賃、作價(jià)出資（人股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等，需要估價(jià)服務(wù)。就建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)說(shuō)，它是國(guó)家以土地所有者的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等土地有償使用費(fèi)（簡(jiǎn)稱(chēng)出讓金等費(fèi)用）的行為。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行估價(jià)，為市、縣人民政府國(guó)土資源行政管理部門(mén)（簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）確定相應(yīng)的出讓底價(jià)（一般是出讓人可接受的最低價(jià)）提供參考依據(jù)，或者為意向用地者確定相應(yīng)的出價(jià)（一般是意向用地者可承受的最高價(jià)）提供參考依據(jù)。

例如，在招標(biāo)出讓中，出讓人需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。在拍賣(mài)出讓中，出讓人需要確定拍賣(mài)底價(jià)（保留價(jià)），競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高出價(jià)（最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià)）。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的土地有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格；出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。

十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策、會(huì)計(jì)計(jì)量、信息披露、監(jiān)督管理等提供參考依據(jù)。

（1）企業(yè)改制是指國(guó)有企業(yè)或集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或股份合作制等形式。

（2）企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開(kāi)發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

（3）企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對(duì)同一企業(yè)內(nèi)部或不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。

（4）企業(yè)資產(chǎn)置換是指一個(gè)企業(yè)的整體或部分資產(chǎn)與另一個(gè)企業(yè)的整體或部分資產(chǎn)進(jìn)行交換。

（5）企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將其持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人（自然人、法人或其他組織）的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方需要估價(jià)為其確定要價(jià)提供參考依據(jù)，受讓方需要估價(jià)為其確定出價(jià)提供參考依據(jù)。

（6）企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體或部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。

（7）企業(yè)合資是指兩個(gè)以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開(kāi)發(fā)。其中，企業(yè)用房地產(chǎn)或房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

（8）企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過(guò)協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或市場(chǎng)，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開(kāi)展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。在這種情況下，需要評(píng)估所提供的土地、房屋的價(jià)值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行比較，從而為確定各方的經(jīng)濟(jì)利益分配比例提供參考依據(jù)。

（9）企業(yè)對(duì)外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或購(gòu)買(mǎi)股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)用房地產(chǎn)或房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對(duì)外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

（10）企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并時(shí)，其中一個(gè)企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并設(shè)立一個(gè)新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)企業(yè)吸收其他企業(yè)的動(dòng)機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場(chǎng)地（土地或房屋），以取得企業(yè)發(fā)展所需的場(chǎng)所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評(píng)估被吸收企業(yè)或者其中房地產(chǎn)的價(jià)值。

（11）企業(yè)分立是指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財(cái)產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價(jià)為財(cái)產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。

（12）企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿(mǎn)或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。

此外，企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的房地產(chǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)量、相關(guān)信息披露和有關(guān)監(jiān)管等需要和要求，對(duì)其公允價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估，如為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)。

十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

（1）第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”—但如何確定最低價(jià)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

（2）第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的…相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”；第四十三條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的…相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”一但如何相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金（即改變土地用途的補(bǔ)地價(jià)應(yīng)為多少），需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

（3）第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”—但如何確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

（4）第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”—但如何判斷房地產(chǎn)權(quán)利人申報(bào)的成交價(jià)是否不實(shí)，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

（5）第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)…依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，或者“按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”；第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”；第五十五條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家”——但如何確定應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，如何知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，如何知道拍賣(mài)所得的價(jià)款中多少為土地使用權(quán)出讓金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

（6）第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”—但如何知道一同拍賣(mài)的所得中多少為新增房屋所得，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

十二、其他方面的需要

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

（l）房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià)。例如房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate In－vestment Trust，REITs）需要的估價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運(yùn)營(yíng)管理、退出市場(chǎng)以及相關(guān)信息披露等的需要，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金持有或擬持有的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地、配套的設(shè)施設(shè)備和其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)信托物業(yè)）進(jìn)行狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估。

（2）辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)。

（3）在房地產(chǎn)征收、司法拍賣(mài)、損害賠償?shù)然顒?dòng)中，時(shí)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償金額、拍賣(mài)保留價(jià)、賠償金額或?yàn)榇_定它們提供參考依據(jù)的估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告有異議的情況。例如，在房屋征收中，通常出現(xiàn)被征收入對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議，從而要求復(fù)核評(píng)估或鑒定。在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)中，被執(zhí)行人通常對(duì)為人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)提供參考依據(jù)的評(píng)估價(jià)值有異議，認(rèn)為評(píng)估價(jià)值過(guò)低導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被低價(jià)拍賣(mài)，從而要求對(duì)估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核或鑒定。

（4）對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)等行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量（如面積），而且考慮涉案房地產(chǎn)的價(jià)值量。例如，對(duì)國(guó)家工作人員非法收受他人房地產(chǎn)的“受賄罪”，收受房地產(chǎn)的價(jià)值是定罪量刑的重要依據(jù)。①對(duì)涉嫌犯“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪”的，是否存在低價(jià)出讓?zhuān)瑢?duì)犯“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪”的，其低價(jià)的程度。對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部涉嫌利用職權(quán)和職務(wù)影響，在商品房買(mǎi)賣(mài)置換中以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)置而謀取不正當(dāng)利益的，所購(gòu)置的商品房?jī)r(jià)格是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。通過(guò)相關(guān)估價(jià)，為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門(mén)查處、檢察機(jī)關(guān)立案、人民法院判決等提供相關(guān)參考依據(jù)。

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)為投資估算、收入預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)定價(jià)等提供參考依據(jù)。

（6）建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)需要的估價(jià)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（過(guò)去稱(chēng)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)出讓合同、出讓合同）約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用。確定該出讓金等費(fèi)用，一般需要估價(jià)提供參考依據(jù)。出讓合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回，但地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可能按照出讓合同約定，由出讓人收回，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。確定該地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，也需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

（7）住房反向抵押需要的估價(jià)。住房反向抵押俗稱(chēng)“以房養(yǎng)老”，有住房反向抵押貸款、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)等方式，是老年住房所有權(quán)人（簡(jiǎn)稱(chēng)老年人）為了每月（或每年）獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老等資金，將住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，在身故前享有住房占有、使用、收益等權(quán)利，在身故后通過(guò)住房處置所得償還養(yǎng)老等資金及相關(guān)費(fèi)用，如有剩余將返還給繼承人。住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還款來(lái)源”，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證，因此特別需要估價(jià)服務(wù)。例如，需要評(píng)估住房現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值以及到根據(jù)老年人的年齡、健康狀況、當(dāng)?shù)乩夏耆说钠骄鶋勖纫蛩毓烙?jì)的預(yù)期壽命結(jié)束時(shí)的增值（如房?jī)r(jià)上漲）和減值（如建筑物折舊、房?jī)r(jià)下跌）等情況，或者評(píng)估住房在老年人預(yù)期壽命結(jié)束時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，為確定每月（或每年）的最高養(yǎng)老等資金提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)：

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法：

第四十四條　評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員違反本法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)予以警告，可以責(zé)令停止從業(yè)六個(gè)月以上一年以下;有違法所得的，沒(méi)收違法所得;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停止從業(yè)一年以上五年以下;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)私自接受委托從事業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用的;

(二)同時(shí)在兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)的;

(三)采用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的;

(四)允許他人以本人名義從事業(yè)務(wù)，或者冒用他人名義從事業(yè)務(wù)的;

(五)簽署本人未承辦業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告的;

(六)索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財(cái)物，或者謀取其他不正當(dāng)利益的。

第四十五條　評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員違反本法規(guī)定，簽署虛假評(píng)估報(bào)告的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)責(zé)令停止從業(yè)兩年以上五年以下;有違法所得的，沒(méi)收違法所得;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停止從業(yè)五年以上十年以下;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，終身不得從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

第四十六條　違反本法規(guī)定，未經(jīng)工商登記以評(píng)估機(jī)構(gòu)名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)的，由工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止違法活動(dòng);有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款。

第四十七條　評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)予以警告，可以責(zé)令停業(yè)一個(gè)月以上六個(gè)月以下;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)利用開(kāi)展業(yè)務(wù)之便，謀取不正當(dāng)利益的;

(二)允許其他機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，或者冒用其他機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展業(yè)務(wù)的;

(三)以惡性壓價(jià)、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評(píng)估機(jī)構(gòu)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的;

(四)受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)的;

(五)分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估的;

(六)出具有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告的;

(七)未按本法規(guī)定的期限保存評(píng)估檔案的;

(八)聘用或者指定不符合本法規(guī)定的人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)的;

(九)對(duì)本機(jī)構(gòu)的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員疏于管理，造成不良后果的。

評(píng)估機(jī)構(gòu)未按本法規(guī)定備案或者不符合本法第十五條規(guī)定的條件的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)責(zé)令改正;拒不改正的，責(zé)令停業(yè)，可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

第四十八條　評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本法規(guī)定，出具虛假評(píng)估報(bào)告的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)責(zé)令停業(yè)六個(gè)月以上一年以下;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十九條　評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在一年內(nèi)累計(jì)三次因違反本法規(guī)定受到責(zé)令停業(yè)、責(zé)令停止從業(yè)以外處罰的，有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)可以責(zé)令其停業(yè)或者停止從業(yè)一年以上五年以下。

第五十條　評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員違反本法規(guī)定，給委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。評(píng)估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后，可以向有故意或者重大過(guò)失行為的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員追償。

第五十一條　違反本法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行法定評(píng)估而未委托的，由有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正;拒不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十二條　違反本法規(guī)定，委托人在法定評(píng)估中有下列情形之一的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正;拒不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款;有違法所得的，沒(méi)收違法所得;情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的;

(二)索要、收受或者變相索要、收受回扣的;

(三)串通、唆使評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估師出具虛假評(píng)估報(bào)告的;

(四)不如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的;

(五)未按照法律規(guī)定和評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用評(píng)估報(bào)告的。

前款規(guī)定以外的委托人違反本法規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條　評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)違反本法規(guī)定的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)給予警告，責(zé)令改正;拒不改正的，可以通報(bào)登記管理機(jī)關(guān)，由其依法給予處罰。

第五十四條　有關(guān)行政管理部門(mén)、評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)工作人員違反本法規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守或者徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

其實(shí)評(píng)估中只要不存在違規(guī)行為，評(píng)估結(jié)果誤差一般都在誤差范圍內(nèi)，基本都沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)房者買(mǎi)房：哪些情況需要做房產(chǎn)評(píng)估

四種情況需要房產(chǎn)評(píng)估:

1、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要時(shí):一般情況下,買(mǎi)賣(mài)雙方都能自行確定價(jià)格,但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房沒(méi)有價(jià)格概念,如境外人或外地人,對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)不太了解,又不相信對(duì)方報(bào)價(jià)和中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估,可自行委托或共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,然后參考評(píng)估價(jià)格來(lái)確定交易價(jià)格。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí):房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估,分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

3、申請(qǐng)抵押貸款時(shí):向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購(gòu)房人為了少付首付款而報(bào)告交易價(jià)格,這對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大,因此,銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。有些借款人為了能比較順利貸到款,證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值,會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人,銀行也會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。

4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí):二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,一方以?xún)r(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯示公平為由發(fā)生糾紛,一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

房產(chǎn)評(píng)估的流程

其程序一般包括以下9個(gè)步驟：

1接受估價(jià)委托

2明確估價(jià)基本事項(xiàng)

3擬定估價(jià)作業(yè)方案

4搜集估價(jià)所需資料

5實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

6選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算

7確定估價(jià)結(jié)果

8撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

9估價(jià)資料歸檔。

什么情況下進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估

法律分析：【1】買(mǎi)房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考；

【2】在給房屋投保之前，需要對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這就是房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估；

【3】在向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人一般會(huì)以房產(chǎn)作為抵押物，為還款提供擔(dān)保，此時(shí)，銀行為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；

【4】發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)。如二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以?xún)r(jià)格過(guò)高或過(guò)低、顯示公平為由拒絕繼續(xù)履行合同，此時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同任何一方或者雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可以委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十三條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。