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簽訂房屋買賣合同賣方或買方違約如何計(jì)算訴訟時(shí)效和賠償金

2024.01.01 693人閱讀
導(dǎo)讀：房屋買賣合同違約如何計(jì)算違約金法律主觀：房屋買賣合同違約金一、依據(jù)合同約定按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以在合同中就違約金問題作出規(guī)定,實(shí)踐中，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會(huì)在合同中明確約定當(dāng)事人一方逾期付款或者預(yù)期交付使用房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是說，會(huì)明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計(jì)算方法,法律客觀：《中華人民共和國民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

房產(chǎn)買賣合同買方違約？房屋買賣合同的注意問題？

房屋買賣合同有很多種交易的方法和注意事項(xiàng)，大家可以多多關(guān)心房產(chǎn)買賣合同買方違約以及房屋買賣合同的注意問題。有些人可能不太重視這些問題，導(dǎo)致有一方出現(xiàn)違約的情況，都不知道如何維護(hù)權(quán)益，因此可能會(huì)出現(xiàn)很多這個(gè)問題。大家要重視合同的重要性，也要了解合同的內(nèi)容，避免上當(dāng)受騙。

房產(chǎn)買賣合同買方違約？

1、逾期付款的法律后果

房屋買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)模瑧?yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失。違約造成的損失超過上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對(duì)超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。

2、房款拖欠與訴訟時(shí)效

房屋交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權(quán)，其訴訟時(shí)效為兩年，訴訟時(shí)效期間從確定的履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因合同無效而產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。訴訟時(shí)效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。

3、買方拒絕履行的理由

房屋買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

房屋買賣合同的注意問題？

1、社會(huì)發(fā)展，房屋交易量逐年增多，而對(duì)一般人而言房屋交易價(jià)值額較大，相關(guān)糾紛的處理具有自己的特色。《規(guī)定》修改，將房屋買賣從原房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同單列出來作為一個(gè)獨(dú)立的第三級(jí)案由，并且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級(jí)案由。

2、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預(yù)約合同后，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發(fā)生糾紛的，就不適用締約過失責(zé)任糾紛的案由。

房屋買賣合同中買方違約違約金如何計(jì)算

法律主觀：

計(jì)算房屋買賣合同中違約金的方式是：合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯(cuò)的，按照各自過錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；

約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

房屋買賣合同違約如何計(jì)算違約金

法律主觀：

房屋買賣合同違約金一、依據(jù)合同約定按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以在合同中就違約金問題作出規(guī)定。實(shí)踐中，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會(huì)在合同中明確約定當(dāng)事人一方逾期付款或者預(yù)期交付使用房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是說，會(huì)明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計(jì)算方法。在商品房買賣合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計(jì)算按照合同執(zhí)行。二、法院作出判決但也有一些商品房買賣合同當(dāng)事人沒有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標(biāo)準(zhǔn)作為參照系來確定違約方的責(zé)任，以彌補(bǔ)守約方的損失。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。本條是關(guān)于合同當(dāng)事人沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的規(guī)定。當(dāng)然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對(duì)其他違約行為(比如房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題)，法院會(huì)根據(jù)雙方的過錯(cuò)、實(shí)際損失等因素來確定違約金。三、法院可以調(diào)整約定的違約金《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。本條的規(guī)定內(nèi)容實(shí)際上包含三層意思：1、當(dāng)事人沒有按照合同約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，承擔(dān)違約責(zé)任;2、當(dāng)事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整;3、當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；

但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；

約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

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