借名買房可行嗎(借名買房協(xié)議有效嗎)

借名買房是否合法

借名買房是否合法需要視情況而定。若借名買房人是為了減免稅收、逃避債務(wù)、隱藏財(cái)產(chǎn)等目的，那么就是不合法的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)相關(guān)逃稅漏稅行為進(jìn)行處罰，而債權(quán)人可以債權(quán)遭受損害為由向法院申請(qǐng)撤銷代持協(xié)議。

借名買房是什么意思

“借名買房”指自限購(gòu)政策施行之后，部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。在此情況下，個(gè)別購(gòu)房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)卻由購(gòu)房者自己支付。

借名買房注意事項(xiàng)都有哪些

1、弄清房屋性質(zhì)

如果購(gòu)房者不得已選擇借名買房的話，那么在借名之前應(yīng)該了解清楚房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購(gòu)買是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽署協(xié)議約定權(quán)責(zé)

即便購(gòu)房者是借的是兄弟姐妹的名字來買房，在借名買房之前都應(yīng)該簽訂協(xié)議約定好權(quán)責(zé)。借名人都應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，如果首付款是以被借名人的名義繳納的，借名人匯款時(shí)，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購(gòu)房款”有關(guān)。

3、保留證據(jù)

對(duì)于購(gòu)買房屋的證據(jù)，購(gòu)房者要記得保留好，并且還不需要保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。另外，例如首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費(fèi)用繳納證明等一定要保存完好。

被限購(gòu)可以借名買房嗎

借名買房不能說不可以，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中很多人都是這樣操作的，但是這種方式確實(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

借名買房的風(fēng)險(xiǎn)1、借名人的風(fēng)險(xiǎn)

借名買房多發(fā)于親屬或朋友之間，由于關(guān)系密切且相互信任，很多人并不會(huì)簽署書面協(xié)議，而一旦發(fā)生糾紛，借名買房的事實(shí)便難以認(rèn)定，借名人很難要回自己的房產(chǎn)。不僅如此，萬一被借名人擅自將房屋出售，即使證明了借名買房的事實(shí)，房屋也無法追回，借名人也只能要求被借名人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、被借名人的風(fēng)險(xiǎn)

有些城市有首套房貸款、首付款優(yōu)惠政策，而被借名人買房時(shí)便不能再享受這些政策，還可能因?yàn)橐恍┫拶?gòu)政策，導(dǎo)致加大買房支出。此外，若借名人系貸款買房且未能按時(shí)還款，則會(huì)對(duì)被借名人的信用帶來不良影響。

借名買房注意事項(xiàng)

若要借名買房產(chǎn)，以下幾點(diǎn)請(qǐng)牢記：

1、買房者需要弄清房產(chǎn)的性質(zhì)及其是否能夠上市交易，例如借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，購(gòu)房合同或借名協(xié)議就有被判無效的可能。

2、借名買房人應(yīng)與被借名人簽訂借名買房的協(xié)議，或盡可能留下錄音、錄像等相關(guān)證據(jù)以證明借名事實(shí)。

3、借名人在購(gòu)房時(shí)要保留好相關(guān)憑證，例如首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明等可以充分證明購(gòu)房款系借名買房人實(shí)際出資的單據(jù)。

3、為防止被借名人擅自處置或出售房屋，借名人要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際占用、使用，并保留好裝修憑證或物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等繳費(fèi)憑證，也可以要求被借名人協(xié)助辦理房產(chǎn)抵押登記。

借名買房有效嗎

在借名買房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：

1、如果購(gòu)買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾危I受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買房屋。

2、如果購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無效合同。因?yàn)檫@類房產(chǎn)的購(gòu)買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買的，有違相關(guān)政策和法律。

【法律依據(jù)】

《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。

(三)以合法形式掩蓋非法目的。

(四)損害社會(huì)公共利益。

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。（《合同法》將于2024年12月31號(hào)失效）

《民法典》第一百四十八條規(guī)定，　一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。（《民法典》生效時(shí)間為2024年1月1日）

深入分析：限購(gòu)后借名買房風(fēng)險(xiǎn)大不可取！

為什么會(huì)出現(xiàn)借名買房？主要是由于限購(gòu)、限貸、貸款利息浮動(dòng)、企業(yè)購(gòu)買與個(gè)人購(gòu)買稅率不同等原因引起的。非出于無奈，誰想借名買房？

借名買房當(dāng)然談不上高尚，甚至完全不應(yīng)該鼓勵(lì)，因?yàn)樗蟮拿烂膊贿^是“合理規(guī)避政策”。借名買房這部鬧劇，其實(shí)對(duì)于借名人和被借名人都有風(fēng)險(xiǎn)。

被借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：

1、根據(jù)各地的限購(gòu)政策，可能失去了購(gòu)房資格，或者購(gòu)房要算二套房的首付和利率。

2、名下登記了房屋，被取消經(jīng)濟(jì)適用房資格。

3、貸款買房情況下，如果借名人不按時(shí)償還貸款，影響自己信用記錄。

借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：

1、別以為借名人把房產(chǎn)證拿手上就沒事了，因?yàn)楸唤杳耸欠慨a(chǎn)權(quán)利登記人，他可以去房管部門掛失房產(chǎn)證，隨后將房屋抵押；

2、被借名人可以在掛失房產(chǎn)證后將房屋出賣；

3、被借名人欠有債務(wù)，房屋被債權(quán)人訴訟后，被法院查封等司法措施；

4、被借名人離婚，房屋算共同財(cái)產(chǎn)被分割；

5、主演死亡，房屋算遺產(chǎn)被繼承。

借名買房順利的情況是這樣的：

1、在限購(gòu)政策放開后，被借名人把房產(chǎn)過戶給導(dǎo)演或?qū)а葜付ǖ娜耍缃杳说淖优@戲也就演完了，雙方皆大歡喜。

2、如果限購(gòu)政策一直沒有改變，借名人也可以等房?jī)r(jià)上漲了，要求被借名人把房子賣了，賣房所得歸借名人，這事也算完。

然而，事情總是沒有那么順利的。現(xiàn)在，借名買房糾紛時(shí)有發(fā)生。

如果借名買的是普通的商品房、拆遷安置房，并且有充足的證據(jù)證明這是借名買的，法律一般是支持導(dǎo)演的。但有一種情況例外，法院會(huì)把房屋判給主演，那就是借名買的是政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等。這兩者判決之所以會(huì)有根本上的不同，主要取決于房屋是否有“國(guó)家福利性質(zhì)”。

客觀地說，如果借名人自己很有錢，不能享受經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)房子還要判給借名人，那是說不過去的。

對(duì)借名人而言，就算是普通商品房、拆遷安置房，要贏得官司，這里還有兩個(gè)關(guān)鍵的詞，一是“足夠的證據(jù)”，二是“一般是支持”。

那么，什么是足夠的證據(jù)呢？

首先，我們應(yīng)該清楚，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，當(dāng)事人如要在訴訟中推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，證明標(biāo)準(zhǔn)極高。所以：

1、不論借誰的名義購(gòu)買房屋，都應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，并保存全流程的證據(jù)原件，包括但不限于雙方居住證明、首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費(fèi)用繳納證明等。如首付款是以被借名人的名義繳納的，在向主演匯款時(shí)，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購(gòu)房款”有關(guān)。

2、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

3、還有一個(gè)防止壞打算的招數(shù)：為防止主演擅自處分或出售房屋，導(dǎo)演可采取與主演簽訂長(zhǎng)期限（20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對(duì)抗善意的房屋買受人請(qǐng)求交付使用房屋的訴訟請(qǐng)求。所謂的善意買受人，是指主演將房屋出售給第三方，而第三方是不知情的。除非能證明第三方是明知該房屋有借名人的存在，是借名購(gòu)買的，否則，第三方蒙受的損失，又是一筆扯不清的爛賬。

是不是有了以上三點(diǎn)的防范，導(dǎo)演就萬無一失了呢？當(dāng)然不是的，只能是：“一般會(huì)支持”。

因?yàn)殛P(guān)于此問題各地裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，自由裁量的空間極大。當(dāng)然有不少案例是將房屋判給借名人的，但也有案例將房屋判給被借名人，只不過被借名人要賠償大部分房屋金額給借名人，甚至還有以雙方只是借款關(guān)系或明知限購(gòu)政策還故意對(duì)抗政策為由，將房屋判給被借名人的。

所以，不到萬不得已，借名買房干不得！

借名買房合法有效嗎?

法律分析：借名購(gòu)房合同只要依法成立就具有法律效力。如果借名買房的目的是為了規(guī)避“限購(gòu)令”等違反法律法規(guī)是不合法的，即使簽署借名合同也是無效的。1、借他人之名購(gòu)買房屋。2、非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協(xié)議，構(gòu)成隱名代理，買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。3、借名購(gòu)房必然意味著登記物權(quán)非屬實(shí)際權(quán)利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規(guī)定情況下，借用人只享有債權(quán)，在借名人無權(quán)處分情形，存在借用人喪失房屋所有權(quán)而無法向第三人追及的風(fēng)險(xiǎn)。4、經(jīng)開發(fā)商同意，從親友手中購(gòu)買轉(zhuǎn)售商品房，即使實(shí)際交款并入住，但產(chǎn)權(quán)人未變更，亦無書面的房屋買賣合同可資證明，就會(huì)存在某現(xiàn)實(shí)案例中的風(fēng)險(xiǎn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第一百五十三條第一款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

什么是借名買房？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

什么是借名買房？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

一、關(guān)鍵詞:借名買房、事實(shí)認(rèn)定、法律風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，因借名買房引發(fā)的糾紛屢見不鮮。據(jù)裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅2024年一年因戶口問題引發(fā)的房屋買賣合同糾紛就有近2600余起。那么，什么是借名買房?借名買房有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

二、重點(diǎn)

第一，什么是借名買房?

借名買房合同并不在新頒布的《民法典》合同編規(guī)定的19種典型合同中，屬于非典型合同。一般而言，“借名買房”是指一方當(dāng)事人與他人約定,借他人名義購(gòu)買房屋并將房屋登記在他人名下,但由當(dāng)事人實(shí)際享有房屋權(quán)益,他人在符合約定條件時(shí)將房屋轉(zhuǎn)移登記的行為。其中的一方當(dāng)事人為借名人,他人為出名人。借名買房是一種典型的“名實(shí)不符”的行為,房屋登記在出名人名下,而房屋相關(guān)權(quán)益應(yīng)由借名人享有。

第二，證明借名買房需要提供哪些證據(jù)?

一般而言，借名買房發(fā)生在親友之間，借名買房的書面證據(jù)較少。生效裁判文書顯示，在缺之直接書面證據(jù)的場(chǎng)合，法院認(rèn)定雙方是否存在借名買賣合同關(guān)系,一般需要考慮的要件事實(shí)為:雙方關(guān)系、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協(xié)議及雙方陳述的合理性。在認(rèn)定證據(jù)的真實(shí)性上，往往綜合全部證據(jù)內(nèi)容、證據(jù)間的關(guān)聯(lián)性,結(jié)合借名買賣合同的特點(diǎn),運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則進(jìn)行綜合認(rèn)定。因此，可以說，在缺乏書面直接證據(jù)比如借名買房協(xié)議的前提下，法院往往根據(jù)在案證據(jù)情況進(jìn)行綜合判斷。

另外，需要特別說明的是，根據(jù)證明規(guī)則，主張存在借名買房合同關(guān)系存在的一方當(dāng)事人負(fù)有舉證證明責(zé)任。因此，借名人須要格外注意，不斷增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。

第三，借名買房的合同效力如何?

《民法典》第一百四十三條規(guī)定: 具備下列條件的民事法律行為有效: (一) 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二) 意思表示真實(shí);(三) 不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定不違背公序良俗。因此，借名買房合同只要符合上述規(guī)定，就將被認(rèn)定為有效。相關(guān)裁判文書網(wǎng)站公開的生效文書也顯示，一般借名買房合同都以有效為原則，以無效為例外。這種例外一般是因?yàn)榻杳?gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房或隱匿財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等所致。

第四，借名買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

1、無法被認(rèn)定存在借名買房合同關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)榻杳l(fā)生在親友之間，證據(jù)意識(shí)較弱，多數(shù)案件無書面協(xié)議，查清事實(shí)較難。生效判決顯示，判斷借名買房合同關(guān)系是否成立往往根據(jù)案情進(jìn)行綜合判斷，因此，在證據(jù)不充分的前提下，存在無法認(rèn)定存在借名買房合同關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)。

2、被認(rèn)定為合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，借名買房合同以認(rèn)定有效為原則，無效為例外。對(duì)有規(guī)避政策、冒用身份、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等目的的借名買房協(xié)議存在被認(rèn)定為無效的可能。

3、存在著無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。即便借名買房協(xié)議能夠被證據(jù)證明成立且有效，在借名人重新拿回房產(chǎn)的過程中，還存在著諸如房屋已被抵押或查封，導(dǎo)致無法過戶的障礙。